(原标题：不要阻止房地产泡沫被积极刺破)自2015年330的房地产政策以来，预示着去库存化的调整、信贷政策的放开、契税政策的调整等。而中国的房地产市场又一次经历了颠覆性的转折，利用前两年的库存积压变成了缓慢下行的地下通道。房价涨幅很大，涨幅前所未有。国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，2016年底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市房价同比均上涨20%。

即便如此，一线城市并没有领涨，合肥房价涨了46.3%，厦门涨了41.5%。一二线城市也向三线城市蔓延，整体增长趋势已经实现。

中国一二线城市两年建成，发达国家把房价降到几十年建成的水平。中国房地产是否经常出现泡沫，泡沫能持续多久，已经成为国内外市场关注的焦点。很难找到房价螺旋式下降的收入周期。近十年来，中国房地产市场涨多跌少，每一次暴跌都是政策控制下的短期复苏。

后来由于政策吃紧，短时间后房价会达到之前的峰值。中国房地产很少有上涨周期，很多国际泡沫依赖指标都处于高位。然而，这种情况是可持续的，房地产危机并不经常发生。

作者很明显，中国房价反复上涨，泡沫未爆的主要原因是中国特有的房地产下行螺旋模型。在泡沫积累的时候，监管机构并没有采取类似于上世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法。

相反，他们通过行政手段避免泡沫在短期内进一步扩大，然后在发展过程中促进收入的提高以消除泡沫。显然，中国历次房地产周期都表明，中国房价利用这个机会在一段时间内快速增长，这导致了严格的政策控制措施。监管导致了供求关系的短期变化和房价的预期下跌。此外，快速的经济增长带来了收入的增加，从而获得了对低房价的支持。

之所以能在中国建立这种类似的螺旋式房地产泡沫模型，主要是因为中国在过去30年里史无前例的高速增长。改革开放以来，中国经济仍然享受着改革开放和经济全球化的红利。

整体经济增速保持高速快速增长，收入增速连续多年保持两位数。自2013年以来，收入增长率反弹至10%以下，但也保持了8%-9%的较高水平，不高于GDP名义增长率。因此，即使中国的房地产泡沫经常在短期内出现，快速发展的基本面也能消化泡沫，从而降低房地产危机的风险。与以往不同的是，由于中国正处于从高速收入到中高速快速增长的新常态时期，未来收入很难跟随之前两位数的快速增长，甚至可能因转型而经常出现短期结构性失业。

虽然自2016年下半年以来，中国经济经常出现噪音，但多年来，中国已经进入了三个阶段的转型时期，即增长速度的转变、结构调整的痛苦以及早期性刺激政策的消化。这两年一二线城市房价比过去涨的更猛，说明市场并没有完全预料到收入的增加。但以过去房价只涨不跌的经验，还是有人指出中国房地产市场并不是独一无二的，坚信政府可以在不认可房地产的情况下处理经济规律。中国房地产市场的独特性比较中国房地产市场和日本房地产泡沫的类似情况，很难找到中国房地产市场的独特性。

首先， 这个背景也解释了为什么北京的首次购房者年龄只有27岁，而东京却超过了41岁。从近几年买家的纳入来看，并不是投资人想象中的有钱人和泡沫共舞。额外房子的买家大多只是需要套，比如买婚房。此外，在一线城市购买两套升级房，如购买学区房或购买父母养老房，市场需求也很广泛。

可以发现，这些人大多是城市中产阶级，而不是富人。第二，中国特有的土地金融。中国没有出售房产税，土地收入仍然是地方政府最重要的资金来源。从博弈论的角度来看，政府通过允许供给来维持土地拍卖的高价格是主导策略。

第三，中国一线城市的资源集中程度无法比较。中国一线城市拥有其他城市无法比拟的资源和就业机会，独特的户籍制度使得要素流转不畅。同时，我国的房屋租赁市场还不成熟，租赁市场往往缺乏契约精神。

许多因素导致一线城市的新市民在低收入几年后倾向于购买自己的房子。然而，城市和人口核心区的快速发展使得教育和医疗资源的发展缓慢且不平衡，这使得学区住房等改善型市场需求丰富。第四，政府对房地产市场的强力干预政策。房地产五大风险短路房地产一直是国民经济的支柱产业，房地产的特种建筑行业占GDP的比重高达12%。

考虑到房地产的发展也直接影响家具、建材、装修材料的消费，与上下游企业的发展、金融业的风险、地方政府的收益密切相关，不容忽视。比如，在房产税没有转入实质性进展阶段，市政债务开放没有突破的情况下，土地收入仍然是地方政府最重要的收入来源。房地产市场一旦暴跌，不仅会影响投资和消费，还会增加财政收入，还会使抵押物价格下跌，导致银行坏账减少，无异于中国经济硬着陆。

然而，这一轮房地产市场似乎在某种程度上是一个资产泡沫大小的问题，但对整体经济构成五大风险。第一个风险是房价整体下跌偏离经济走势和居民收入预期，缺乏基本面支撑。这种下降的原因是，它既没有更好的经济预期，也不反对收入的大幅下降。

过去房价和经济走势牵扯，经济走强，预期收入增加，住房市场需求下降，资产价格上涨推高财富效应，进而创造消费和经济，可能是一个更良性的循环。然而，中国经济的现状并非如此。尽管2016年第三季度以来宏观经济进入下行趋势，但主要是基础设施和房地产反对，经济主体活力依然良好。

预计2017年一季度的经济增速已经有所耳闻，2017年下半年经济上行压力将加大。在这种背景下，房地产市场一枝独秀，高杠杆欠居民对未来收益和经济的预期。一旦情况恶化，金融风险最终会增加。

第二个风险是恐慌性购买和投机性购买降低了经济脆弱性，一旦预期恢复，可能会增加金融风险。可以看出，目前的上涨已经导致恐慌性购买情绪蔓延至。

房地产政策出现任何问题，市场都将被抛弃。第三个风险是住宅用地供应严重不足，香港楼市走势明显。

mainland China整体土地面积虽小，但整体住宅用地低，供应受限，与香港情况相似。一方面，mainland China的主要土地是耕地，18亿亩耕地的红线约为 就像香港楼市存在一些问题一样，一旦房价涨幅远超一般人的承受能力，也不会拉大收入差距，加剧社会反对情绪。

根据香港特区政府的统计，在1971年至2011年的40年间，香港的基尼系数下降了25%，从0.43降至0.537，与国际警戒线0.6相近。与此同时，房价大幅下跌。

2003年至2015年的13年间，香港整体房价下跌了4倍，普通香港人的生活条件无法改善。目前，香港的一系列社会问题越来越严重，与收入差距扩大关系不大。由此可见，防止楼市变成香港是非常重要的。第五个风险是房地产会脱颖而出，或者会抑制转型和创造力。

比居民的特殊杠杆更令人担忧的是，房地产利润可观，几乎远远超过房地产行业的利润，压制了企业家对创造力的信心，很多企业家卖掉企业，进军房市的现象令人担忧。同时，创意是未来转型的关键，但高房价无疑推高了创意的成本。由于防止刺破房地产泡沫，房价与房地产政策密切相关。

从2013年开始，决策层期望创造房地产市场的长期机制，比如卖房产税，进入房地产市场的短期调控，行政干预力度过大，造成市场过度波动的怪圈。但因为之前去库存被列为五大任务，意外推高了一二线城市房价的缓慢下跌。此时，政策面临两难。

一旦制定了规定，政策力度就难了。经济上行趋势下，担心会打压经济；但如果政策不落实，恐慌性购买会导致房价上涨，给金融体系带来很大风险。

而且对于实施的手段也有疑问。比如房产税虽然是既定改革，但在这种背景下，怕用力过猛，导致意外损失。在应对当前的房地产风险时，笔者指出中国不应积极防范刺破泡沫。

1989年，日本央行大幅加息，1989年6月至1990年8月，5次将政策利率从2.5%下调至6.0%，积极刺破泡沫。相比之下，中国政府现在非常谨慎地应对泡沫。正如上面提到的房价收入螺旋式下降的泡沫消除模型，当出现泡沫迹象时，监管当局采取行政措施打击房价持续下跌的趋势，但防止刺破泡沫。

纵观过去十几年，每当我们意识到泡沫不存在的时候，政府总是会实施措施，以换取房地产市场在未来几年的一段时间内保持稳定，而不会频繁发生危机。中国房地产市场的五大风险使得有必要不断调整房地产市场政策。

显然，关键在于挽救恐慌性购房的预期，比如减少充裕的土地供应，引导信贷资金合理配置，因地制宜启动地方房地产政策，防止资金过度转移到房地产市场。从未来看，改革没有捷径可走，试图通过居民的特殊杠杆帮助企业从杠杆中反叛是有风险的。实施结构性改革，如国有企业改革，是解决问题的根本途径。

为了控制泡沫，短期出租车已经变得更加无效，更多的是供应方改革，特别是土地改革、户籍改革和房产税等税收改革长期机制的建设。

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